住宅ローンを組む時、変動金利にするか固定金利にするか悩んだ方は多いのではないでしょうか。
我が家も住宅ローンを組む時、変動金利を選びました。
理由はシンプルです。
当時は固定金利より変動金利の方が低く、毎月の返済額を考えると変動金利が現実的な選択でした。
また、住宅ローンを組んだ頃は金利の大きな変化がしばらくなく、「今後金利が上がる可能性はゼロではないけれど、急激な変化は考えにくい」という説明も受けていました。
もちろん「絶対ではない」という話もありました。
でも、その時の状況で考えると、我が家にとっては納得できる選択でした。
しかし最近、金利上昇のニュースを見る機会が増え、「このままで大丈夫なのかな？」と考えるようになりました。
そして調べていく中で、今まで何となく理解していた住宅ローンの仕組みについて、改めて知ることがありました。
返済額が変わらない＝安心ではなかった
変動金利の住宅ローンには「5年ルール」という仕組みがあります。
簡単に説明すると、金利が上昇しても毎月の返済額がすぐに変わらず、一定期間は返済額が据え置かれる仕組みです。
「返済額が変わっていないなら大丈夫」
そう思ってしまう方もいるかもしれません。
私自身も、以前はそう考えていました。
しかし、ここで注意したいのは、返済額が変わらなくても住宅ローンの中身は変化しているということです。
住宅ローンの返済額は、
・元金（借りたお金の返済） ・利息（金利による負担）
で成り立っています。
金利が上がると、同じ返済額でも利息の割合が増え、その分元金が減りにくくなります。
つまり、
「毎月の支払い額が変わっていないから安心」
ではなく、
「元金がどれくらい減っているのかを見ることも大切」
ということです。
125％ルールも知っておきたい
変動金利の住宅ローンには「125％ルール」という仕組みがある場合があります。
これは、5年後など返済額を見直すタイミングで、毎月の返済額が急激に増えすぎないようにする仕組みです。
例えば、毎月10万円返済していた場合、次の返済額は最大でも12万5千円までというように上限を設けるものです。
ただし、注意したいのは「返済額の上昇を抑える仕組み」であって、金利上昇による負担そのものがなくなるわけではないということ。
また、すべての住宅ローンに同じルールが適用されるわけではないため、自分が契約している住宅ローンの条件を確認することが大切です。
繰り上げ返済には大きなメリットがある
我が家は投資を始める前、何度か繰り上げ返済をしていました。
繰り上げ返済の大きなメリットは、元金を直接減らせることです。
毎月の住宅ローン返済では、どうしても利息の支払いがあります。
しかし、繰り上げ返済したお金は元金の返済に充てられるため、結果的に将来支払う利息を減らすことにつながります。
住宅ローンが早く終わる安心感も大きなメリットだと思います。
正直、できることなら住宅ローンを一括返済して、毎月の返済から解放されたいと思うこともあります。
でも、現実的には教育費や生活費、将来への備えも必要です。
手元のお金をすべて住宅ローン返済に使うことが、必ずしも我が家にとって最善とは限りません。
それでも投資を続けたい理由
投資を始めてから、我が家の考え方は変わりました。
以前は「住宅ローンは早く返すもの」と考えていました。
しかし、現在は高配当株投資を続けています。
理由は、住宅ローン金利より高い利回りを期待できる可能性があるからです。
もちろん投資にはリスクがあります。
株価が下がることもありますし、配当金が必ず続く保証もありません。
一方で、長期的に資産を育てるという意味では、投資にも大きなメリットがあります。
だから我が家では、
「住宅ローンを優先するか」 「投資を優先するか」
という二択ではなく、両方のメリットを考えるようになりました。
金利2％を一つの目安にしています
現在の我が家は、まだ投資を優先しています。
ただ、今後さらに金利が上昇する可能性はあります。
もし住宅ローン金利が2％程度まで上がるような状況になれば、繰り上げ返済も積極的に検討したいと考えています。
大切なのは、その時になって慌てないこと。
2％になってから「どうしよう」と準備を始めるのでは遅いかもしれません。
だから今から、
・投資を続ける ・住宅ローン返済に回せる資金も準備しておく ・状況によって選択できる状態にしておく
ことが大切だと考えています。
住宅ローン減税を受けている方は注意
住宅ローン減税を受けている期間は、繰り上げ返済によって控除額に影響が出る場合があります。
「金利が上がったから、すぐ繰り上げ返済しよう」
と考える前に、
・現在の住宅ローン金利 ・住宅ローン減税の残り期間 ・手元資金 ・今後必要になるお金
を確認することが大切です。
我が家は住宅ローン減税の対象期間が終了しているため、この点も含めて考えています。
住宅ローンを見直す時に確認したいこと
最後に、私自身が確認したいと思ったポイントをまとめます。
□ 今の住宅ローン金利はいくらなのか
□ 変動金利の仕組み（5年ルール・125％ルール）を理解しているか
□ 金利が何％になったら考え方を変えるか決めているか
□ 住宅ローン減税の対象期間は残っているか
□ 繰り上げ返済に使える余裕資金はあるか
□ 投資と住宅ローン、どちらにどれくらい資金を回すか考えているか
まとめ
住宅ローンも投資も、一度決めたら終わりではありません。
10年前、我が家が変動金利を選んだことは、その時の状況を考えると納得できる選択でした。
でも、金利や社会の状況が変われば、家計の考え方も見直していく必要があります。
住宅ローンを早く減らす安心感。
投資で将来の資産を育てる可能性。
どちらにもメリットがあります。
大切なのは、どちらか一方を正解にすることではなく、自分たちの家計に合ったバランスを考えること。
我が家もこれから、投資を続けながら、住宅ローンへの備えも忘れずに、その時に最適な選択ができるよう準備していきたいと思います。
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